Su sótano: ¿por qué agregar cuando puede agregar bajo?

Su sótano es una propiedad valiosa, y es un lugar ideal para el dormitorio adicional, la sala de estar o el espacio de entrenamiento de bajo costo que siempre ha deseado

Foto de Ryan Hulvat.

La mayoría de los sótanos son poco más que un lugar para cultivar telarañas y almacenar latas de pintura. Pero arreglar un sótano de altura completa puede aumentar dramáticamente el espacio habitable utilizable en su hogar a un costo mucho menor que agregar.

Si bien los costos varían según el tamaño y la complejidad del proyecto, la remodelación de un sótano existente comienza en aproximadamente $ 20 por pie cuadrado, una fracción de lo que cuesta construir un espacio adicional en el segundo piso con

buhardillas Y como mostramos aquí, los sótanos se pueden convertir en cualquiera de varias áreas de vivienda. Eso explica por qué los constructores como Rick Heim, un contratista del área de Boston, ni siquiera usan la palabra "B". Para Heim y los contratistas afines que se subieron al carro, un sótano es un "nivel inferior terminado".

Cambiar una mazmorra de concreto a una sala de estar acogedora es un desafío, y no todos los sótanos son un buen candidato para terminar. Las consideraciones clave para la conversión incluyen controlar la humedad, agregar ventilación y luz, y encontrar una forma de colgar las líneas de drenaje, los conductos y el cableado. Aunque puede realizar parte del trabajo usted mismo, es mejor dejar la mayor parte a un profesional experimentado.

Foto de Ryan Hulvat.

Un sótano inacabado se convirtió en un cómodo lugar de reunión en esta casa de Massachusetts. Sherri Martinelli, aquí con su hija Cambria, se propuso crear un refugio para adolescentes.

Conseguirlo seco

"Si su casa tiene un historial de inundaciones en el sótano", dice Newton, Massachusetts, contratista de remodelación Paul Eldrenkamp, "está loco por considerar una renovación del sótano hasta que resuelva ese problema". La mayoría de los problemas de agua, dice, son causados por un control inadecuado de la escorrentía del techo. Eldrenkamp estima que 2 pulgadas de lluvia cayendo en un área de 2, 000 pies cuadrados. La casa produce 2, 600 gal. de agua. Así que la reparación de grietas en los cimientos, asegurándose de que las canaletas estén libres de obstrucciones y la pendiente del terreno lejos de la casa solucionará muchos problemas de inundación. Pero si el agua todavía se filtra, la instalación o la reparación de los desagües de la base podría ser la cura.

Cualquiera de estos es un gran proyecto que requiere excavar alrededor del perímetro de su casa. Una opción es instalar desagües a lo largo de las paredes interiores del sótano. Los contratistas remueven una tira de concreto al lado de la pared y cavan una zanja alrededor del exterior del piso. Las nuevas líneas de drenaje atrapan el agua y la conducen a un sumidero donde se bombea fuera de la casa o se dirige a desagües alimentados por gravedad si el grado lo permite. Eldrenkamp dice que este tipo de trabajo no es barato, ya que cuesta entre $ 50 y $ 60 por pie en su área, pero es altamente efectivo para mantener el agua fuera de un espacio terminado. Los selladores de mampostería, como los fabricados por Drylok o Thoroseal, también pueden ser efectivos para controlar la humedad cuando se aplican a las paredes interiores. Pero como advierte Heim, "si tienes un océano entrando, no lo van a detener".

El radón, un gas radiactivo que ocurre naturalmente en algunas partes del país, es otra consideración al convertir un sótano. Una prueba simple medirá el nivel de radón e indicará si la mitigación es una buena idea. Si es así, el radón puede ser recogido por las líneas de drenaje enterradas y ventiladas hacia el exterior, al igual que el exceso de agua.

Foto de Ryan Hulvat.

El ejercicio es el tema de esta renovación parcial del sótano en un área de Boston
casa. La alfombra es una cubierta económica pero efectiva para columnas de acero.

Códigos de construcción de reuniones

Los códigos de construcción varían, pero generalmente la altura del techo en un sótano debe ser de al menos 7 pies. Los códigos permiten algunas obstrucciones más bajas, por ejemplo, vigas estructurales que no se pueden mover, y los inspectores de edificios a menudo están dispuestos a comprometerse cuando los contratistas se encuentran con poca importancia problemas de altura Lo mejor que puede hacer es ponerse en contacto con su inspector local mientras aún se encuentra en la etapa de planificación. Es probable que el inspector se muestre más comprensivo cuando se le consulte al inicio del proceso.

Una vez que se cumplen los requisitos de altura, todavía queda la cuestión de las puertas y ventanas para el escape de emergencia o la salida. Los códigos de construcción generalmente requieren una ventana de emergencia (o puerta) en un sótano que contiene espacio habitable, aunque cada habitación necesita su propia ventana. Si convierte un sótano en una sala de estar o un cine en casa, probablemente no necesitará el mismo número de salidas de emergencia que se necesitarían para un par de habitaciones. Agregar una salida de emergencia que cumpla con el código puede ser costoso en un sótano debajo del nivel del piso. Aunque los productos están disponibles solo para esta situación, el constructor puede tener que cortar paredes de concreto para crear una abertura más grande.

Las escaleras también pueden ser un problema. Los códigos de construcción por lo general requieren un mínimo de 7 pulg. Para elevadores de escaleras y 10 pulg. Para escalones. Es posible que las escaleras más antiguas no cumplan con estos requisitos y deban ser reemplazadas, lo que aumenta el costo del proyecto. Algunos contratistas recomiendan nuevas escaleras de todos modos para hacer un sótano remodelado más atractivo. Otra consideración: agregar un piso terminado podría tener el efecto involuntario de bajar la primera escalera, creando un peligro de tropiezo. Eldrenkamp dice que los inspectores en su área aceptarán un elevador inferior en el primer paso, pero eso también es un punto para consultar con la oficina del inspector de construcción.

Foto de Ryan Hulvat.

Camuflar lo obvio: es más fácil disfrazar algunas líneas de agua con pintura que reubicarlas. El encuadre creativo en el techo de este sótano acomoda el equipo de ejercicio de gran tamaño.

Manejar utilidades de bajo vuelo

Cuando los planes requieren un sótano terminado en una nueva construcción, la altura del techo y los servicios públicos se pueden planificar en consecuencia. Los remodeladores rara vez son tan afortunados. "Por lo general", dice Eldren-kamp, "la gente no instala las casas con la intención de renovar sus sótanos". Las tuberías de agua, conductos de aire, desagües de baños y cocinas, y las líneas de suministro y retorno para un sistema de calefacción de agua caliente pueden ubicarse debajo de las vigas del techo, donde se encuentran en el camino de una renovación. Los contratistas solo tienen unas pocas opciones: moverlos, encerrarlos o dejarlos como están.

El cableado y la plomería a menudo pueden ser reubicados. Pero el proceso es costoso, y en ocasiones es casi imposible mover servicios voluminosos como líneas de drenaje y conductos de calefacción. Como resultado, los constructores pueden ocultar plomería, calefacción y cableado en un techo, pared o armario. Heim trata de hacer que un techo terminado parezca equilibrado en situaciones en las que se ve obligado a boxear en las utilidades. Por ejemplo, si tiene que esconder una tubería en un lado, puede construir otras áreas para crear un techo artesonado. El resultado es un detalle agradable cuyo verdadero propósito no es obvio.

Y a veces las tuberías ofensivas simplemente se dejan expuestas y pintadas. "En su mayor parte", dice Eldrenkamp, "las personas tienen diferentes expectativas para el sótano". Una cosa para recordar: cuando coloque el agua y las líneas de drenaje fuera de la vista, no bloquee el acceso a los cierres de agua y limpie los drenajes.

Debido a que la plomería y el cableado pueden ser difíciles de disimular, muchos constructores recurren a los techos. Estos techos, comunes al edificio comercial así como a la construcción residencial, consisten en un armazón de metal suspendido a varias pulgadas debajo de las vigas del techo que admite paneles de colocación disponibles en una variedad de texturas y colores. Los paneles acústicos que amortiguan el sonido son ampliamente utilizados, especialmente si el sótano se usa como un cine en casa o una escapada para adolescentes. El costo relativamente bajo y la facilidad de instalación hacen de este techo una opción fácil, pero algunos constructores piensan que son un desvío estético. "La forma más rápida de hacer que un sótano se vea como un sótano", dice Heim, "es colocar un techo de caída". Es mucho más probable que recomiende un yeso o un techo de paneles de yeso, al igual que el resto de la casa.

Foto de Ryan Hulvat.

Los constructores se vuelven creativos cuando se trata de ocultar las necesidades mecánicas, como los cierres de plomería y los paneles eléctricos. Una válvula normalmente está oculta detrás de un panel removible pintado del mismo color que la pared.

Muros y pisos terminados

Es fácil esconder el concreto o el bloque detrás de nuevos muros. Construir paredes que no estimulen el moho ni los hongos, o que se dañen por la condensación, es mucho más difícil. Debido a que el concreto en contacto con el suelo siempre está fresco, puede convertirse en una superficie de condensación para el vapor de agua en el aire caliente que se escapa de un sótano terminado. ¿El resultado? Materiales de construcción húmedos, moho y, eventualmente, pudrición. El aire será mohoso, las superficies terminadas arruinadas. Como lo dijo el constructor de Massachusetts Fred Unger: "Si consigues un truco para hacer el trabajo, va a oler a calcetines de gimnasia".

Unger, al igual que otros contratistas, aísla las paredes de concreto húmedo del resto del espacio con 1 pulgada de aislamiento de poliestireno extruido, seguido de una capa de polietileno de 6 mil. En paredes rugosas, el aislamiento de espuma se puede rociar. Las capas impermeables de espuma y polietileno separan el armazón de la pared del concreto húmedo o el bloque, mientras que el vapor de agua no tiene una superficie fría sobre la cual condensarse. Otros constructores pueden saltear la barrera de vapor de polietileno incluso si usan espuma aislante.

Joe Stanton, un constructor de Rhode Island, por ejemplo, piensa que tiene más sentido no construir paredes demasiado apretadas. Él dice que es más seguro dar a las paredes una manera de secarse si se acumula agua o condensación en el interior. Los temores de humedad atrapada también hacen que algunos remodeladores utilicen estructuras de acero de calibre ligero en las paredes exteriores del sótano. Aunque los constructores pueden diferir en estos detalles, estarían de acuerdo en que los problemas obvios del agua, como las paredes de cimientos con fugas, deben resolverse primero.

A pesar de sus problemas de humedad, las superficies de bajo nivel a menudo no necesitan tanto aislamiento como las paredes exteriores construidas sobre el suelo. Incluso en invierno, la temperatura de la tierra debajo de la línea de congelación no puede ser más fría que 55 ° o 60 ° F. Como resultado, algunos constructores simplemente saltan el aislamiento de fibra de vidrio en las paredes de los postes si usan espuma rígida o rociada.

Alure Home Improvements, una compañía de remodelación de Long Island, Nueva York, utiliza un enfoque completamente diferente para crear muros de sótanos terminados. Su creciente negocio en el sótano se basa en un sistema de acabado de paredes desarrollado por Owens Corning. El sistema utiliza paneles de fibra de vidrio y piezas de acabado que se encajan en el marco estructural de PVC

Los paneles de pared están acabados en tela, lo que elimina la necesidad de tapar o pintar paneles de yeso. Carl Hyman, el propietario y presidente de la compañía, dice que el sistema es hasta un 30 por ciento más caro que la construcción convencional de paneles de yeso, pero tiene una vida útil más larga y tolera fácilmente las condiciones de humedad que se encuentran en los sótanos. Los costos de mantenimiento, dice, también son más bajos. Cualquier parte del sistema que se moje o se dañe puede eliminarse. A pesar de sus ventajas prácticas, el sistema no parece un muro típico y podría ser una venta estética difícil en algunas partes del país.

Cuando se trata de pisos, casi cualquier material funcionará: baldosas, alfombras, vinilo o laminado. Sin embargo, menos contratistas eligen los pisos de madera dura convencionales porque la humedad en la losa puede hacer que la madera se hinche y se doble. Los remodeladores deben aplicar un sellador de mampostería antes de instalar cualquier piso de acabado. Eldrenkamp utiliza un sistema bastante complejo de polietileno, aislamiento de espuma rígida, 153 traviesas y contrachapado de lengüeta y ranura para crear un sistema de piso flotante, es decir, un piso que no está unido directamente a la losa. Lo convierte en un piso con acabado seco y cálido, pero los sistemas de pisos construidos como este pueden no ser posibles en sótanos con techos extra bajos.

Foto de Ryan Hulvat.

Lecciones de iluminación

Los sótanos en casas cuyo terreno está inclinado para permitir que los sótanos salgan a la calle pueden tener abundante luz. Pero cuando se iluminan solo con ventanas pequeñas al nivel del suelo, los sótanos pueden ser oscuros y poco atractivos. Un primer paso es eliminar los arbustos de los pozos de las ventanas existentes para aprovechar al máximo la luz natural disponible. Si el sótano es atendido por un mamparo de acero, se puede instalar una puerta con luces de vidrio en la parte inferior de los escalones y las puertas del mamparo se dejan abiertas, al menos cuando hace buen tiempo. De manera similar, reemplazar cualquier puerta sólida en la escalera del sótano con puertas de vidrio también puede ayudar a aumentar la cantidad de luz natural.

Sin embargo, estos pasos rara vez son suficientes, y los remodeladores generalmente agregan varios circuitos de iluminación de sótanos. En los sótanos con mucho espacio para la cabeza, la iluminación de la vía puede ser atractiva, incluso si se usa solo como iluminación de acento. Pero cuando el techo baja a los 7 pies. Gama, los accesorios montados en el techo son más propensos a ser golpeados o rotos. Los accesorios fluorescentes se pueden empotrar en un techo abatible, pero pueden darle al sótano una apariencia de oficina iluminada. Como resultado, los constructores frecuentemente recurren a la iluminación incandescente empotrada. Las luces de "lata" son discretas y pueden equiparse con focos o luces de inundación, y cuando se colocan en un regulador de intensidad, hacen que la iluminación sea más flexible que otras opciones.

La iluminación por sí sola consume relativamente poca electricidad, pero otras comodidades pueden ser los cerdos de poder. Una sauna o sala de vapor puede requerir de 40 a 50 amperios, para comenzar a maximizar los paneles eléctricos principales que son marginales. Y actualizar un panel de 100 amp a un panel de 200 amp puede costar $ 1, 000.

Foto de Ryan Hulvat.

Problemas de ventilación

El aire húmedo y húmedo puede ser algo que puede tolerar en un sótano que visita solo ocasionalmente. Pero una vez que el sótano se convierta en un verdadero espacio vital, alguna forma de ventilación es crucial para controlar la calidad del aire. A Eldrenkamp le gusta usar un ventilador de marcha atrás hecho por Vent-Axia. En el invierno, extrae aire fresco y seco del exterior (el volumen de aire es lo suficientemente bajo como para que el sótano no se sienta como un cobertizo sin calefacción). En verano, el aire húmedo puede ser bombeado fuera de la casa. La compañía de Hyman a menudo utiliza un intercambiador de aire montado en la pared fabricado por Humidex, que ventila el aire más frío y húmedo hacia el exterior. Si la casa ya tiene un sistema de calefacción de aire forzado que incluye aire acondicionado, el sótano se puede agregar como otra zona. El aire acondicionado naturalmente reduce los niveles de humedad en el aire.

Otra opción más es agregar deshumidificadores, pero existen varios inconvenientes. Son más caros de manejar que un ventilador de ventilación, y, a menos que un deshumidificador se conecte directamente a una línea de drenaje, tendrá que vaciarse periódicamente. Y, como señala Heim, los deshumidificadores tienden a ser ruidosos.

El aire fresco es tan importante para las calderas, los hornos y los calentadores de agua a gas como para las personas. Estos dispositivos a menudo están encerrados en un pequeño armario mecánico. Pero al hacerlo, los constructores tendrán que agregar una fuente de aire de combustión fresco. Ingrese una vez más al oficial de cumplimiento de códigos: es una buena idea que verifique los requisitos del código local para proporcionar aire de combustión para esos dispositivos.

Hay mucho que pensar al convertir un sótano en una sala de estar brillante y acogedora. Pero una vez que el trabajo está hecho, nunca querrás irte.

Foto de Ryan Hulvat.

El constructor se alejó de esta posible remodelación del sótano: el costo de lidiar con la obstrucción de los servicios públicos y los problemas del agua era demasiado alto.

Vestir una ventana

Es difícil disfrutar de la vista cuando todo lo que puede ver es una cortina de acero corrugado, pero eso es exactamente lo que obtendrá en un pozo de ventana de sótano promedio. Cambiar ese escenario triste puede ser más fácil de lo que piensas.

Por alrededor de $ 130, puede agregar una vista de la orilla del mar, montañas, bosques, desierto o campo de golf. El WELLliner de Scenic Window Wells (arriba) es un revestimiento de poliestireno resistente a la intemperie que se desliza en un pozo de ventana estándar. Cuando mira por la ventana del sótano, puede imaginarse en cualquiera de los 36 escenarios de postal perfectos. Los revestimientos están disponibles en dos tamaños, y las láminas flexibles se pueden recortar para que encajen. También está disponible un kit de luz para mantener la escena visible cuando se pone el sol.

Si todo lo que desea es luz extra, consulte el Sistema MaxLight2 ($ 120 a $ 160), que promete aumentar la cantidad de luz solar en el sótano hasta 10 veces. Consiste en un forro de pozo flexible que encaja dentro de un pozo de ventana existente y un panel de reflexión que se adjunta al lado de la casa. La luz solar que incide sobre el panel de reflexión rebota en el revestimiento del pozo y luego en el sótano.

El ScapeWEL de Bilco proporciona luz y una salida de emergencia desde el sótano. El pozo de la ventana de polietileno de alta densidad se engancha y se asienta en un pozo ampliado. Su diseño de dos o tres niveles crea estantes que se pueden usar para plantas, o como pasos durante una salida de emergencia desde el sótano. Disponible en varios tamaños, el 48-
La unidad de 62 pulgadas de altura proyecta desde la fundación de 41 a 49 pulg. Una ScapeWEL solo cuesta de $ 470 a $ 660, pero cuenta con la compra de una ventana y el pago a un contratista para que corte los muros de la fundación para crear una abertura lo suficientemente grande como para manejar eso. Eso aumentará los costos de instalación de $ 1, 500 a $ 2, 000.