9 consejos para comprar una ejecución hipotecaria

En este mercado, comprar una ejecución hipotecaria puede significar ayudar a un vecindario a sobrevivir. Esto es lo que debes tener en cuenta si lo estás considerando.

Una marea de propiedades adjudicadas ha estado barriendo el asediado mercado de la vivienda, derribando los valores de las propiedades, dislocando a las familias y enviando a los gobiernos municipales luchando para manejar la crisis. Pero algunos compradores ven una oportunidad única en la vida en los titulares sombríos; están comprando propiedades con ejecución hipotecaria a precios muy bajos. El agente de bienes raíces John Lynch de Keller Williams Greater Cleveland West dice que ha interesado compradores que llaman desde todo el país, y tan lejos como Israel. Algunos están comprando a granel. "Un inversionista con el que estoy trabajando ahora quiere comprar 200 casas, todas menores de 10K".

Los aspirantes a propietarios de viviendas no están excluidos de la bonanza. A pesar de los temores económicos y el difícil mercado de la vivienda, Tonya Perkins-Stoudermire de McMullan Realty en Cleveland dice que este puede ser un momento ideal para pensar en el sueño de ser propietario de una casa por primera vez. Ella cuenta la historia de un amigo que entró en el mercado de ejecuciones hipotecarias y salió adelante. "Mi novia compró una casa el verano pasado. Tiene dos baños, un garaje para dos autos y dos chimeneas. Le encanta. Su casa es de 350 dólares al mes, con impuestos y seguro. Ella tiene unos 40 años y había sido una inquilino todos estos años ".

Esas son las notas altas, pero estos agentes también cuentan otras historias. Hay uno sobre un comprador lejano que supo que era dueño de un montón de lotes vacíos, en lugar de casas. "No es para los débiles de corazón", dice Lynch. Lynch ha visto la misma casa en subastas de ejecuciones hipotecarias más de una vez. "Eso nos duele a todos", dice Lynch.

Un registro con profesionales de bienes raíces, inspectores de viviendas y funcionarios federales de vivienda ofrece estas palabras al sabio al comprar una propiedad con ejecución hipotecaria.

• Presupuesto con cuidado. La agente Tonya Perkins-Stoudermire dice que no permita que una pequeña etiqueta de precio lo atraiga a un trato rápido. Asegúrese de hacerse una serie de preguntas: ¿Tiene el dinero para las reparaciones extensas que a menudo necesitan estas casas? "¿Tiene un equipo? Si planea rehabilitarse y luego alquilarlo, ¿puede pagar la casa si no encuentra un inquilino? Si hace su tarea, hay poco riesgo", dice Perkins-Stoudermire.

• Ver la casa por ti mismo. "No se puede comprar a la vista sin ser visto", dice Bill Richardson, presidente de la Sociedad Americana de Inspectores de Vivienda (ASHI). "Si eres un inversionista de Chicago y estás comprando en Tucson, necesitarás a alguien que evalúe la casa en persona".

• Mirar el barrio. Tu tarea debe incluir evaluar el vecindario. Es posible que no pueda recuperar el costo de las reparaciones si el valor de la casa está deprimido por ejecuciones hipotecarias generalizadas o delitos graves en el área. Tonya Perkins-Stoudermire dice que también alienta a los compradores a estudiar el atractivo del vecindario a todas horas, incluso de noche.

• ¿Cuánto tiempo ha estado vacía la casa? Cuanto más larga sea la vacante, más daño habrá en la mayoría de los casos. Bill Richardson, de ASHI, dice que si una casa no ha sido "amotinada" con cuidado, se establece una larga lista de dolencias. "Los sellos de las tuberías se secan, los gases de la alcantarilla retroceden y los insectos que están en la alcantarilla obtienen un oportunidad de entrar a la casa. Eso es cierto para los lavabos, inodoros y desagües de la lavadora ", dice Richardson.

• ¿Fue invernalizado? No encienda los servicios públicos hasta que sepa el estado de las tuberías. Si las tuberías se agrietaron durante un período de frío, el agua se filtrará en las paredes y el moho podría afianzarse cuando vuelva a encender el agua.

• Mirar el paisajismo. Bill Richardson, de ASHI, advierte: "Si la casa ha sido descuidada, los árboles, las vides y los arbustos no recortados contribuyen al deterioro de la casa". Las vides se arrastran por las ventanas, y las plántulas de árboles envían raíces hacia los cimientos. "No se necesitan árboles muy grandes para desordenar los adoquines, y las ramas muertas se estrellan contra la casa", dice Richardson.

• Contrato para una inspección privada. Los bancos generalmente requieren una inspección de la vivienda cuando prestan dinero para una hipoteca. Pero incluso si está pagando completamente de su bolsillo por un hallazgo ultra barato, todos los profesionales dicen que es crucial obtener una inspección actualizada. Richardson dice que las inspecciones anteriores "son solo una instantánea en el tiempo" y que las condiciones cambian dramáticamente. "No hay un cuidador en estas propiedades. He visto bastantes", dice Richardson. "Hemos visto vandalismo. Hemos visto a dueños anteriores robar gabinetes y accesorios. Las tuberías de cobre han sido robadas". En algunos casos, una inspección evitará daños mayores. Por ejemplo, si los inspectores determinan que las tuberías están agrietadas, las reparaciones se pueden hacer con anticipación. Richardson dijo que los inspectores cobran entre $ 300 y $ 500.

• Considerar una casa de HUD. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano actualmente tiene aproximadamente 39, 000 casas cuyos dueños anteriores tenían hipotecas aseguradas por el gobierno federal. Las casas de HUD salen al mercado unos seis meses después de la ejecución hipotecaria. Los gobiernos locales obtienen la primera opción para comprar. Después de eso, los compradores que se comprometen a vivir en la casa tienen la primera oportunidad de ofrecer una oferta. Si la casa todavía está en el mercado después de un período de aproximadamente 10 días, la lista se abre a los inversores. Los ocupantes propietarios terminan con aproximadamente la mitad de las propiedades de HUD, según los funcionarios de HUD.

Una fracción del mercado total de ejecuciones hipotecarias, el inventario de HUD se concentra en Georgia, Indiana, Michigan, Ohio y otros estados donde la crisis hipotecaria ha sido especialmente grave. Pero si una de estas casas se adapta a su gusto, el portavoz de HUD, LeMar Wooley, dice que los federales ofrecen algunas ventajas. "Usted sabrá el precio justo de la propiedad" porque HUD actualiza sus evaluaciones regularmente. También ofrece un "informe de condición de propiedad", aunque ese informe no se actualiza. Por lo tanto, Wooley se encuentra entre el coro de expertos que instan a los compradores a pagar su propia inspección de la casa antes de cerrar el trato.

Si HUD aprecia el valor de un buen inspector, los inspectores también dicen que las casas de HUD están mejor protegidas. "Los federales a menudo toman las medidas para invernar las casas. Ponen anticongelante en las trampas y drenan las tuberías. Cuando HUD está involucrado, es un poco mejor", dijo el presidente de ASHI, Bill Richardson.

• No espere beneficiarse de una venta rápida. Los inversores que compran con la intención de hacer lo menos posible en una casa, con la esperanza de revender para obtener ganancias cuando el mercado cambie, pueden encontrar pocas ganancias y muchos dolores de cabeza. Algunas ciudades están tomando medidas enérgicas contra los propietarios de propiedades negligentes, cobrando multas que aumentan con el tiempo, y las viviendas que no se mantienen pierden valor rápidamente. Pero los profesionales de bienes raíces y los funcionarios de vivienda informan que, en general, los inversionistas son un recurso bien recibido y muy escaso, y la mayoría está arreglando las casas que compran para alquilar o revender. Además, los inversionistas y los nuevos ocupantes propietarios pueden obtener la satisfacción de ayudar a transformar un vecindario muy afectado.