11 consejos para evitar la ejecución hipotecaria

¿Preocupado de no poder hacer los pagos de su hipoteca? Protege tu hogar y tu inversión con este consejo experto.

Foto de Mark Weiss

Estás asustado. Usted compró una casa hace unos años o refinanció para cubrir los gastos, y teme que no pueda mantenerse al día con los pagos. Puede ser uno de los millones de estadounidenses en riesgo con una hipoteca de tasa variable subprime (ARM) cuyas tasas de interés se restablecerán a porcentajes mucho más altos a finales de este año, o puede ser un prestatario principal que adquirió un tipo diferente de no tradicional. hipoteca. Incluso puede estar al día con su hipoteca convencional pero preocuparse por los despidos y los gastos de la empresa.

Siga leyendo: Las probabilidades de evitar una ejecución hipotecaria están mejorando. Existen nuevas herramientas para refinanciar, el gobierno está prometiendo soluciones y algunos prestamistas acordaron voluntariamente congelar las tasas de interés de ciertas hipotecas. Este sitio entrevistó a asesores de crisis de vivienda y especialistas de crédito en todo el país y presentó los 11 consejos principales para ayudarlo a mantener su hogar en sus propias manos.

1. Haz tu tarea. Los defensores de la vivienda dicen que la razón por la que muchos propietarios de viviendas terminan en préstamos inasequibles es porque o no entendieron los términos de sus préstamos o fueron engañados por prestamistas abusivos. "Una buena parte de las personas que vemos son personas que recibieron préstamos que nunca deberían haber recibido en primer lugar", dice Phyllis Salowe-Kaye de Citizen Action, la agencia de asesoría sobre crisis hipotecaria más grande de Nueva Jersey. Si no estaba informado cuando obtuvo su hipoteca, asegúrese de no repetir el error ahora. Para obtener consejos básicos sobre la refinanciación, consulte al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. Muchos estados también han publicado consejos para propietarios de viviendas en dificultades en los sitios web de sus procuradores generales, departamentos bancarios o agencias de financiamiento de viviendas.

2. Llame a su prestamista mientras su cabeza todavía está sobre el agua. Si su crédito ya se ha hundido, perderá el poder de negociación. Además, los nuevos programas para evitar la ejecución hipotecaria se dirigen a las personas que aún no tienen un problema de crédito. Bajo el recientemente anunciado Proyecto Lifeline, por ejemplo, seis prestamistas principales (Bank of America, Citigroup, Countrywide Financial, JP Morgan Chase, Washington Mutual y Wells Fargo) acordaron suspender el proceso de ejecución hipotecaria por 30 días para prestatarios calificados con crédito decente Calificaciones que buscan mantener sus hogares.

3. Abra todo el correo del banco. Algunos prestamistas de alto riesgo, como Washington Mutual, están llamando o escribiendo a los clientes de ARM seis o más meses antes de un reinicio para ofrecer asistencia.

4. Espera que el rescate tome tiempo. "Demasiadas personas están tratando de resolver el problema con consejos rápidos para llevar", dice Salowe-Kaye. "No se puede resolver esto con una llamada telefónica". Las líneas de asistencia están atascadas, puede llevarle una eternidad llegar a la persona que atiende su préstamo, y es imposible saber cuántos propietarios de viviendas se quedarán con sus hogares. Sin embargo, "los prestamistas definitivamente están más dispuestos a elaborar planes", informa William Sánchez de la Corporación de Desarrollo Comunitario de Tampa Bay en Clearwater, Florida. Solo debe estar preparado para ser perseguido en la búsqueda de asistencia de expertos y las opciones de su prestamista.

5. Localice un asesor de vivienda gratuito o de bajo costo. Visite el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. Para encontrar asesores certificados por HUD. La fundación sin fines de lucro para la asesoría crediticia también tiene un Centro de recursos para crisis de propietarios de vivienda en línea que lo puede conectar directamente con una agencia de asesoría para miembros. El sitio presenta una prueba que puede tomar de forma anónima para evaluar su riesgo. Y NeighborWorks America, una organización nacional sin fines de lucro creada por el Congreso, apoya una línea telefónica nacional bien publicitada, 888-995-HOPE; te promete conectarte con un consejero en vivo.

6. Obtenga un experto calificado para ayudarle a navegar.

Es posible que desee tomar medidas en varios frentes contactando también con un abogado. No vaya a lugares que anuncien una solución en la televisión, Internet o postes de teléfono. Y cuelgue a los compradores falsos que ofrecen curar su problema comprando su casa y devolviéndolo a usted hasta que pueda volver a comprarla. Para encontrar un abogado de su confianza, comuníquese con una agencia afiliada a Legal Services Corp. (si su nivel de ingresos es lo suficientemente bajo para calificar para su asistencia), o llame a la asociación de abogados de su condado o estado.

7. Verifique si es elegible para asistencia especial. Si tiene una hipoteca de tasa ajustable y una buena calificación crediticia, el programa federal FHASecure puede proporcionarle una opción de refinanciamiento con una tasa fija. Si usted es un miembro activo de los servicios armados o ha prestado servicio en los últimos 90 días, la Ley de Ayuda Civil para Miembros del Servicio ofrece protección contra la ejecución hipotecaria.

8. No considere la bancarrota como una salida fácil. De acuerdo con las leyes vigentes, la bancarrota puede demorar o detener la ejecución hipotecaria en algunos casos, pero debe buscar asesoramiento legal de una fuente confiable antes de proceder. A los jueces de bancarrota no se les permite reestructurar la deuda contraída con una hipoteca que cubre una residencia primaria. "Los prestatarios pueden presentar la bancarrota del Capítulo 13, lo que pondrá una retención temporal en una acción de ejecución hipotecaria. El problema es que para sostener el plan del Capítulo 13, un prestatario en una hipoteca de alto costo tiene que poder realizar los pagos de la hipoteca. en adelante, y también para pagar un porcentaje de los atrasos y otras deudas cada mes ", dice Josh Zinner, del Proyecto de Promoción del Desarrollo Económico del Vecindario en Nueva York. El Congreso ha propuesto una nueva ley que permite a los jueces de bancarrota reducir la deuda hipotecaria para los prestatarios que tienen hipotecas de alto riesgo o no tradicionales. Pero la Ley de Prevención de Ejecuciones Hipotecarias de 2008 enfrenta una dura oposición por parte de los banqueros hipotecarios y la Casa Blanca. Y algunos programas de ayuda, como el Proyecto Lifeline, no están disponibles para los prestatarios que han entrado en bancarrota.

9. Mientras tanto, trate de mantener sus pagos al día. Mindy Wright, consejera de vivienda en Elyria, Ohio, dice que las personas a menudo cometen el error de pagar las cuentas de las tarjetas de crédito antes de realizar el pago mensual de su hipoteca. ¿Por qué? Las compañías de tarjetas de crédito los llaman de inmediato cuando dejan de hacer un pago y, a menudo, utilizan tácticas amenazadoras. Los bancos esperan mucho más tiempo para comunicarse, y usan el correo. En el momento en que los prestatarios reciben una carta del banco notificándoles que están atrasados ​​con los pagos, "ya deben aranceles por encima de los aranceles", dice Wright. "Por lo general, cuando está atrasado con los pagos de su hipoteca, no tiene noticias de su prestamista hasta que tiene 60, ni siquiera 90 días de retraso. Con las tarjetas de crédito, tan pronto como se salta un pago, lo llamarán y lo acosarán el día. y la noche. Eso alienta a la gente a hacer un pago ". Wright aconseja a los propietarios que posterguen las compañías de tarjetas de crédito y paguen primero el pago de su hipoteca. "Si no paga la factura de la tarjeta de crédito, podría arruinar su puntaje de crédito, pero una ejecución hipotecaria afectará su puntaje de crédito de manera mucho más negativa, y además no tendrá un lugar donde vivir", dice ella.

10. Aprieta tu cinturón.

Deshacerse de los lujos como la televisión por cable le dará credibilidad cuando se sienta a renegociar. Para llevar dinero a la mesa, esté dispuesto a cambiar activos como joyas o un automóvil. "Los empleados quieren verte hacer sacrificios. Muestra algo de esfuerzo", dice Michael van Zalinger, director de servicios de propiedad de viviendas para Neighborhood Housing Services de Chicago. Y asegúrese de elaborar un informe detallado de sus gastos y reunir los talones de pago, las declaraciones de beneficios y las declaraciones de impuestos. Necesitará estos registros cuando hable con el banco.

11. Familiarizarse con varios entrenamientos hipotecarios. La mejor solución sería refinanciar en una hipoteca a largo plazo con una tasa razonable, pero, dado los requisitos cada vez más exigentes de las calificaciones crediticias de los prestatarios, es posible que no califique para esta opción. También es posible que no pueda pagar los honorarios. Además, un informe recién sacado de un grupo de reguladores estatales dice que la opción de refinanciamiento se ha "casi evaporado".

• Es más fácil obtener un plan de pago y le dará espacio de respiración a corto plazo. En este escenario, el prestamista asigna una parte de la cantidad vencida a pagos mensuales sucesivos, posiblemente después de exigir parte de la cantidad vencida por adelantado. Sin embargo, muchos defensores de los consumidores desaconsejan los planes de pago para los propietarios de viviendas con ARM de alto riesgo. "No son una solución y solo pueden evitar lo inevitable", dice Zinner.

• Una modificación de préstamo es mejor: el prestamista baja la tasa de interés y / o alarga el calendario de amortización. El Centro de Préstamos Responsables considera la verdadera reestructuración como la mejor solución. Un asesor de vivienda o un abogado puede ayudarlo a explorar esta opción.

• Su último recurso es renunciar a su casa. Si debe más de lo que vale, el prestamista puede permitirle venderlo mientras perdona la deuda restante. De esta manera, su prestamista evita los costos de ejecución hipotecaria y evita dañar su crédito. También puede rescatarse entregando su escritura al banco antes de que su prestamista en realidad solicite una ejecución hipotecaria. Si su prestamista acepta su oferta de una "escritura en lugar de una ejecución hipotecaria", como se conoce esta opción, usted transfiere voluntariamente el título, se muda de la casa y continúa con su vida. Evita la notoriedad de una ejecución hipotecaria, que implica la publicación de la acción en un periódico local, la venta de un hogar por parte del sheriff y el desalojo. Su calificación crediticia seguirá siendo un golpe, pero esquivará la bala de la ejecución hipotecaria.