15 secretos ningún agente de bienes raíces le dirá
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Tabla de contenido:
- Corredores, Entre Lineas
- "No trabajo para ti".
- "Una casa abierta es para mí, no para ti".
- "Mi comisión es negociable".
- "Mi gran agencia no es más competente ni menos costosa".
- "Vas a ir a Butt Heads con la Junta de Zonificación".
- "No tienes que pasar por mí".
- "Mi inspector no ve tan bien".
- "Usted puede vender esta casa usted mismo".
- "Quiero tu listado, incluso si no me necesitas".
- "Te atornillarás firmando este contrato".
- "Estoy a favor del dinero rápido".
- "Esa garantía no tiene valor".
- "No voy a trabajar con otro corredor".
- "Esos abogados cobran mucho".
- "¡El mercado de un mal vendedor no significa que puedas ser una codiciosa chupasangre!"
Los corredores no son tan flojos como parecen. Aprenda lo que los corredores se dicen a sí mismos, aunque nunca, nunca a usted
Corredores, Entre Lineas
Si usted es un comprador o vendedor experimentado, probablemente ya lo sepa: los corredores no son tan despreocupados como parecen.
Por supuesto, pueden decirle todo lo que hay que saber sobre la casa, desde la bodega hasta el reloj de la viuda. Ellos detallarán la cantidad de pies cuadrados a una fracción de pulgada y le dirán qué podría influir en su plan de mejoras para el hogar. Incluso lo asesorarán a través del proceso de inspección de la casa y le ofrecerán estrategias para asegurar su hipoteca.
Pero hay muchas cosas que no te contarán: secretos del oficio que no se atreverían a informar a un cliente. Siga leyendo para saber qué se dicen los corredores, aunque nunca, nunca para usted.
"No trabajo para ti".
"Los agentes de bienes raíces generalmente no representan al comprador", dice el abogado de bienes raíces de Florida Barry Ansbacher. "Pero los compradores creen que sí".
Cuando llame en respuesta a un corredor de bolsa o se presente en una casa abierta, sea claro en una cosa: esta persona es empleada por el vendedor de la casa. Ese vendedor puede ser una persona privada o un desarrollador corporativo, y están pagando la comisión del agente. "Mis clientes dirán 'yo tenía un corredor' ', dice Ansbacher, " pero el agente no estaba representando sus intereses ".
Si desea estar seguro de que tiene un profesional que lo está cuidando, contrate a un agente de compras. Este tipo de agente inicia sesión para trabajar exclusivamente para usted en cualquier trato que pueda lograr, y puede ayudarlo a través del proceso de compra, desde la búsqueda hasta la oferta, el contrato y el cierre.
"Una casa abierta es para mí, no para ti".
Una casa abierta en una casa disponible puede parecer que tiene lugar con el propósito de reclutar compradores serios, pero estas recepciones no son realmente para el vendedor, sino que sirven al plan a largo plazo del agente.
"La mayoría de las personas que se presentan son 'pateadores de neumáticos'", dice John Kavaller, un agente de Catskill Sales Associates Inc. en el estado de Nueva York. "La gente aparece para tener una idea del mercado o del vecindario, pero no está lista para comprar". Tienden a registrarse, recorrer el lugar y despegar con la tarjeta de negocios del agente en la mano.
El agente hace un esfuerzo por mantenerse en contacto con estos compradores de algunos días, con la esperanza de cerrar un trato en el futuro.
"Mi comisión es negociable".
Resulta que, después de todo, esa comisión estándar del 6 por ciento no es tan estándar. El regateo sobre la comisión es una práctica regular.
Kavaller dice que la comisión de corredores es "absolutamente negociable caso por caso. En una propiedad de un millón de dólares podríamos estar dispuestos a dejar caer un punto entero".
Buscando un agente de listado? Negociar, por adelantado, con posibles corredores respecto a su toma. Ofrezca una comisión que sea lo suficientemente fuerte como para darle al agente un incentivo para que trabaje duro para usted, pero no se sienta atado al 6 por ciento. Especialmente si crees que tu casa será fácil de vender.
"Mi gran agencia no es más competente ni menos costosa".
Las firmas boutique se promocionan contra grandes competidores al elegir cuidadosamente los listados que ofrecen, ofrecer a los compradores atención personalizada y, cada vez más, ofrecer representación a los vendedores a una comisión más baja. Esto es especialmente cierto en las grandes ciudades, donde la competencia es feroz.
El abogado de bienes raíces de Brooklyn, Howard Brickner, dice que, en la ciudad de Nueva York, "los grandes realmente están manteniendo el 6 por ciento. Tienen una amplia red de marketing de primera clase en sus sitios web, y usted paga por ello".
Las firmas más pequeñas pueden no tener el nombre famoso o una serie de exclusivas, pero suben sus listados a la MLS como todos los demás. Y, dice Brickner, están listos y dispuestos a hacer algunas diligencias. Entonces, si el costo de vender tu apartamento te hace daño, considera a un hombrecito.
"Vas a ir a Butt Heads con la Junta de Zonificación".
No espere que un agente, a menos que sea su amigo o un verdadero aliado, le advierta sobre los problemas de zonificación que le esperan si compra esta propiedad. Si tiene el corazón puesto en hacer cambios en el lugar, haga su tarea con cuidado y domine el laberinto de zonificación (o pague a un abogado para que desenrede la burocracia). Cualquier cosa, desde un muelle a orillas del río o una nueva adición, a una casa en el árbol o incluso a una cerca, podría ser gobernada por servidumbres de conservación, estipulaciones de derecho de paso u otras regulaciones de zonificación. Esa expresión, "Cruzaremos ese puente cuando lleguemos a ella", no se aplica aquí, a menos que sea extremadamente flexible.
"Tenga cuidado con el agente de bienes raíces que dice: 'Usted puede hacer lo que quiera en este lugar, todo lo que necesita es dinero", dice el agente del condado de Delaware, Nueva York, Ron Guichard. Las autoridades municipales y las asociaciones de propietarios son los lugares para comenzar a obtener la información que necesita.
"No tienes que pasar por mí".
Algo ampliamente conocido, pero casi nunca ofrecido al vendedor inexperto por un agente, es el hecho de que usted puede BYOB (es decir, traer a sus propios compradores ) a la mesa, y evitar pagar una comisión si uno de ellos llega.
Pero necesita negociar esto por adelantado, antes de firmar con la agencia. "Revele a cualquier comprador legítimo que haya encontrado por su cuenta antes de contratar al corredor", dice el abogado de bienes raíces de Memphis, John B. Philip. Deberá hacerlo por escrito, ya que como parte del contrato le piden que firme. Si le vende a una de las personas nombradas en la cláusula dentro del marco de tiempo que negocie, Philip dice: "No le deberá nada al agente".
"Mi inspector no ve tan bien".
Cada vendedor de bienes raíces tiene un inspector de viviendas bajo la manga. "Algunos agentes sin escrúpulos", dice el agente del estado de Nueva York, Guichard, "recomiendan a los inspectores que se contentan con detectar pequeños problemas e ignorar los grandes". De hecho, los inspectores de viviendas, así como los que detectan y tratan los problemas de moho y termitas, se quejan constantemente en los foros de Internet de que los corredores no les prestan atención si encuentran y exponen los problemas de manera confiable, a pesar de sus propias responsabilidades fiduciarias con sus clientes.
Si usted es un comprador, seleccione sus propios inspectores con licencia recomendados de forma independiente para revisar su posible compra con un peine de dientes finos. Busque expertos que sepan cómo reconocer problemas y que puedan asesorarlo sobre lo que se necesita para solucionarlos.
"Usted puede vender esta casa usted mismo".
FSBO, el acrónimo más y más familiar que significa "Venta por propietario", funciona. Los vendedores con la resistencia necesaria para crear un plan de marketing, enumerar una casa en línea, responder a las respuestas de los posibles compradores, organizar presentaciones y ver un acuerdo hasta el cierre pueden ahorrar un paquete al poner el dinero que habría cubierto la comisión del agente directamente en sus bolsillos.
Brickner, de Brooklyn, dice: "Hay muchos ahorros disponibles. Ahora, con Craigslist y otros sitios de Internet, es más fácil que nunca. Pero se necesita cierto tipo de persona para lidiar con los detalles de tratar de vender una propiedad. . " Simplemente no siempre el tipo de agente de la persona.
"Quiero tu listado, incluso si no me necesitas".
Para algunos profesionales de bienes raíces, desafortunadamente, FSBO significa "Flag, Stalk, Bully and Outsmart". Si está listando su propiedad por su cuenta, tenga en cuenta que está abierto a las ventas directas solo puntuando sus anuncios con la frase "No hay corredores, por favor".
Tenga cuidado con los agentes que lo llamarán de todos modos, simulando representar a un comprador. Pueden ser, pero lo más probable es que busquen poner el pie en la puerta y convencerlo de que haga una lista de la casa con ellos.
Otra táctica de ventas es socavar su confianza en su capacidad para hacer el trato de manera competente. Un agente le dirá que la casa tiene un precio demasiado bajo y luego le prometerá que puede hacerlo mejor. Contrate a un tasador al comienzo del proceso y le dará un precio a su casa.
"Te atornillarás firmando este contrato".
En gran parte del país, los corredores de bienes raíces proporcionan un documento de formulario para que los compradores y vendedores firmen cuando una venta entra en contrato. Estas impresiones a menudo incluyen una disposición conocida como Descargo de responsabilidad de promesas, que establece que el comprador no confía en ninguna declaración verbal del vendedor o agente de bienes raíces. "En realidad", dice el abogado de Florida Ansbacher, "el comprador generalmente se basa casi exclusivamente en tales promesas".
Ansbacher dice que el costo de contratar un abogado, generalmente de alrededor de $ 500, para revisar un contrato antes de firmarlo es una buena inversión. Además, sugiere: "Obtenga todo por escrito como un anexo al contrato (es decir, se incluye todo el equipo de la piscina, el vendedor repintará las paredes) o verificará de forma independiente todas las promesas (es decir, llame al consejo de zonificación para confirmar que el zoom permitirá el casa para ampliarse) ".
"Una de las cosas más importantes que escucho cuando estoy litigando una disputa", agrega, "es que el comprador está confundido acerca de por qué no estaban mejor protegidos por el contrato". El corredor de un comprador es una persona más a la que puede alistar para vigilar su espalda en este tipo de escenario.
"Estoy a favor del dinero rápido".
¿Qué es mejor para un corredor, una docena de ventas que se filtran a $ 300, 000 cada una o cuatro ofertas potenciales de $ 900K? Podría suponer que una menor cantidad de transacciones sería más dulce (menos papeleo, después de todo), pero dado que cualquier venta determinada puede fracasar, la mayoría de los vendedores prefieren el volumen al precio.
Y así, mientras que muchos agentes son serios en su promesa de obtener la mejor recompensa posible, no es necesariamente de su interés esperar la mejor oferta. "Cuando los agentes de la lista compitan por su negocio, hablarán sobre su hermosa casa y el alto precio que pueden obtener", dice el abogado de Florida Ansbacher. "Una vez que lo tienen firmado, es cuando mencionan el techo viejo y le dicen que reduzca su precio para una venta más rápida". Una vez más, pagar por una evaluación independiente es dinero bien gastado. Establezca un precio de venta sólido y dígale a su agente que se sentará bien.
"Esa garantía no tiene valor".
Los desarrolladores y los agentes que los representan pueden ofrecer garantías en la construcción de nuevas viviendas. Ansbacher, el abogado de Florida, dice que los compradores son tontos si encuentran tanta comodidad en tales garantías. "La definición de un 'defecto' en esas garantías", dice, "está redactada tan cuidadosamente" que la mayoría de las reclamaciones terminan nulas y sin efecto. Tenga cuidado con el contrato estándar para cualquier nuevo desarrollo que esté considerando comprar.
Todos los contratos del constructor incluyen una renuncia al derecho de demandar, lo que significa que usted sabrá quién pagará el costo de las reparaciones para la construcción de mala calidad. Haga que su propio abogado identifique esa cláusula molesta y negocie el contrato.
"No voy a trabajar con otro corredor".
En la mayoría de los estados, un corredor tiene la obligación legal de informar a un vendedor acerca de todas y cada una de las ofertas que aparecen en un listado, a menos que un vendedor rechace su derecho a dicha comunicación, optando por ser informado únicamente de las ofertas que totalicen un cierto porcentaje de precio inicial. Sin embargo, una oferta competitiva a veces puede fallar, especialmente si se requiere que un agente de cotización colabore en el acuerdo. Siempre es en el mejor interés de un vendedor presentar una oferta de un comprador no representado antes que uno que esté trabajando con un corredor de compradores. El segundo agente, después de todo, está en condiciones de dividir la comisión.
"Un corredor puede ser multado o perder su licencia por tal abuso, pero no es tan fácil descubrir el delito", dice un experimentado abogado de bienes raíces anónimo.
"Esos abogados cobran mucho".
Una cantidad de tarifas se adjunta al cierre de la casa, o venta final. Estos artículos varían de estado a estado, pero uno de ellos, el seguro del título de propiedad, a menudo es costoso y puede negociarse con su prestamista. Es poco probable que los corredores mencionen su derecho a negociar, ya que en este punto del proceso solo están pensando en su cheque de pago.
En algunos lugares, "tanto como el 70 por ciento del costo del seguro de título representa una comisión pagada a los abogados o agentes de títulos que manejan la documentación", dice el abogado Ansbacher de Florida. Se espera que el comprador o el vendedor incurra en estos costos; cualquiera que sea, averigüe si es responsable e instruya a su propio abogado para presionar por una comisión más baja.
"¡El mercado de un mal vendedor no significa que puedas ser una codiciosa chupasangre!"
Usted está en el mercado por algo especial, y está buscando un acuerdo importante: después de todo, se trata de un mercado de compradores. Tenga la seguridad de que el agente de la lista no está haciendo cumplidos a sus espaldas. Un corredor veterano del condado de Fairfield, CT, dice que los postores de alto nivel, especialmente los jóvenes, arrogantes y despistados del orgullo que conlleva la propiedad de la vivienda, son despiadados y poco realistas. "Quieren sacar sangre de las venas del vendedor", Barbara Schmerzler, una de las corredoras de plomo de los US Homefinders. "Están esperando el fondo del mercado, que ya los ha superado".
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