¡Se va se va se fue!

Comprar casas en una subasta es la nueva tendencia en bienes raíces.

Ilustración de Milan Trenc

La mayoría de las personas compran algunos recuerdos cuando pasan un día en la costa de Nueva Jersey; Robert Cariola recogió una casa. Cariola y su esposa iban a dar un paseo en domingo en agosto de 2001 cuando vieron un cartel frente a una cabaña colonial de dos pisos, a unas cuadras del océano en Wildwood, anunciando que la casa se subastaría esa tarde. Por curiosidad, entraron y encontraron una elegante pensión de pescadores que había caído en mal estado. En una broma, Cariola se quedó para hacer una oferta, y el martillo cayó sobre su oferta de $ 48, 000.

"Incluyendo el precio de compra, puse unos $ 110, 000 en la casa. Desde que lo compré, se ha convertido en un mercado loco allí, así que estoy más que en el dinero del lugar", dice Cariola, un policía de tránsito de Filadelfia. . Pero nunca lo hubiera comprado si no fuera por la subasta. "Comprar una casa fue lo último en lo que pensé ese día. Fueron las pujas las que lo hicieron emocionante".

Si bien nadie recomienda comprar una casa como una compra impulsiva, es precisamente esa exaltación, impulsada por el atractivo de la competencia y la tentadora perspectiva de obtener una ganga, lo que ha hecho de las subastas residenciales un boleto caliente en el sector inmobiliario. Los compradores gastaron $ 55 mil millones en subastas de bienes raíces comerciales y residenciales en los Estados Unidos en 2001, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Eso representa casi el 7 por ciento del valor de todas las transacciones de bienes raíces.

Cada tipo de propiedad, desde construcciones nuevas hasta casas históricas y especiales para manitas, está disponible en el bloque de subasta. Las ventajas clave para los compradores: siempre que la casa no esté en ejecución hipotecaria, las compras en subasta tienden a ser limpias y rápidas, cerrando en aproximadamente la mitad del tiempo de una venta de bienes raíces típica; todos los interesados en la casa tienen la misma oportunidad de obtenerla; y si los postores no se dejan llevar, el proceso de subasta puede proporcionar cierta seguridad de que no están pagando demasiado por la propiedad.

"Las subastas son transparentes", dice Dorothy Nicklus, quien ha dirigido cientos de ellas como propietaria de Subastador 24/7 (www.
247auctioneer.com), en Guttenberg, Nueva Jersey. "Cuando hay veinte personas ofertando abiertamente, los compradores pueden ver el valor que otros ponen en la propiedad, algo de lo que nunca pueden estar seguros de cuándo hacen una oferta sin una subasta".

Sin embargo, eso no significa que deba esperar obtener una casa a bajo precio. Según las estimaciones de la industria, la oferta más alta en la mayoría de las subastas es entre el 90 y el 110 por ciento de lo que obtendría la propiedad si se usaran métodos de venta tradicionales.

Ilustración de Milan Trenc

Tipos de Subastas

Las mejores ofertas se pueden obtener en subastas absolutas, que también son las más comunes. En estos casos, la oferta comienza en $ 1 y aumenta hasta que nadie supere la mejor oferta, que el vendedor está obligado a aceptar. Bajo las circunstancias adecuadas, por ejemplo, una gran cantidad de otras propiedades deseables que se comercializan esa semana, o el mal tiempo mantiene alejados a los oferentes, es posible que se salga con una ganga.

Otros tipos de subastas ofrecen a los vendedores más protección. Las subastas de puja mínima establecen un punto de partida para la licitación que generalmente está cerca del precio que el propietario quiere para la propiedad. Las subastas de reserva otorgan al vendedor el derecho de aceptar o rechazar la oferta alta por hasta 72 horas. Y en las subastas de oferta doble, las ofertas selladas se solicitan primero y la oferta más alta se establece como el mínimo en una subasta abierta. La mayoría de los subastadores desalientan cualquiera de estos enfoques, sin embargo, porque los compradores tienden a rehuirlos. Solo las subastas absolutas generan suficiente interés y el potencial para el tipo de fervor de licitación que obtendrá el mejor precio para el hogar.

Si bien las reglas varían de un estado a otro, antes de que se pueda realizar una subasta, por lo general se debe completar una búsqueda de títulos y derechos de retención, así como todas las inspecciones. Por lo general, el subastador administra estos detalles e incluye los resultados en un "paquete de ofertas", disponible en una casa abierta o directamente de la empresa de subastas. Dado que el comprador sabe de antemano si existen complicaciones o costos adicionales relacionados con la compra, pocas ventas en subasta fracasan o enfrentan obstáculos inesperados. El evento se anuncia a través de anuncios de radio y periódico locales y sitios web de subastadores. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (www.realtor.org) también mantiene una lista de recursos de subasta.

Para participar en la mayoría de las subastas, los compradores deben registrarse previamente con el subastador, que determina si califican para una hipoteca, y también debe presentar un depósito de unos pocos miles de dólares, en efectivo o un cheque certificado, como "dinero serio", que se reembolsa si no consiguen la casa El oferente ganador tiene de cinco a 10 días para que el depósito alcance el 20 por ciento estándar, y debe cerrar la compra dentro del período especificado en el paquete de oferta, generalmente alrededor de 30 días.

Según los expertos, las subastas son relativamente libres de riesgos para los compradores, si sigue dos consejos críticos. Primero, examine la propiedad lo suficiente en las semanas previas al evento, por lo general hay al menos algunas casas abiertas, para asegurarse de que desea vivir allí. En segundo lugar, no se deje atrapar por la emoción de la subasta que exceda su precio de salida predeterminado, la cantidad más alta que está dispuesto a pagar. Esa cantidad, basada en las tendencias de ventas de viviendas en el vecindario y en sus propias consideraciones presupuestarias, también debe tener en cuenta la prima del comprador, a menudo alrededor del 10 por ciento, que se suma a la alta oferta para cubrir el costo de los servicios del subastador.

"Una casa no debe ser una compra emocional y espontánea, nunca", dice Barry Baker, un veterano subastador y propietario de Greene County Realty, en Xenia, Ohio. "Entonces, incluso si está participando en una subasta, hay preocupaciones muy prácticas. ¿Queremos pasar veinte años aquí, nos gusta el vecindario, nos lo podemos permitir? Tenemos que decidir la decisión, no el deseo de superar al hombre". a tu lado."

Compra de propiedad adjudicada

Gran parte del concepto erróneo de "se puede distinguir como un bandido" asociado a las subastas residenciales se debe a la exageración que rodea a las ejecuciones hipotecarias, que son viviendas que han sido recuperadas por los bancos por falta de pago de hipotecas, o por los municipios por imposición de impuestos. Hay docenas de sitios de Internet que prometen casas embargadas por unos pocos miles de dólares en una subasta. Sin embargo, tales acuerdos son mucho más complicados que lo anunciado, y los profesionales de bienes raíces advierten que los compradores individuales deben evitar las subastas de ejecuciones hipotecarias o arriesgarse a perder mucho dinero.

A diferencia de las subastas residenciales, las ejecuciones hipotecarias son realmente "como son". No hay búsqueda de títulos o derechos de retención, y en muchos casos las personas aún viven en las casas, lo que hace imposible que los posibles compradores vean el interior. Además, el postor ganador generalmente tiene que pagar la totalidad de la casa dentro de las horas de la subasta. Ese dinero se retiene rutinariamente durante seis meses o más hasta el cierre, mientras que el nuevo propietario libera la propiedad de los préstamos y juicios pendientes, e incluso puede tener que desalojar a los residentes, todo lo cual puede aumentar considerablemente el costo de la vivienda. Y debido a que la cantidad adeudada en dichas propiedades tiende a ser alta en relación con su valor de tasación, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden por solo un descuento del 30% en el mercado. Por lo general, el banco o el municipio establece la oferta de apertura, que equivale al saldo de la hipoteca, aranceles atrasados, aranceles legales e impuestos.

Debido a los riesgos, la mayoría de los asistentes a la subasta de ejecuciones hipotecarias son especuladores profesionales de bienes raíces, que investigan los problemas de embargos, títulos e inquilinos y equilibran lo que aprenden con el monto adeudado de la casa antes de decidir si realizar una oferta. "Las historias de éxito de ejecuciones hipotecarias que escuchan son sobre jugadores que han hecho muchos deberes y aún saben que van a perder unos pocos y, a veces, grandes pérdidas, con la esperanza de ganar unos pocos", dice Mike Steiner, presidente de Absolute Foreclosures .com, en Davidsonville, Maryland. "Alguien que está buscando un acuerdo en el sótano de un lugar donde vivir simplemente no saldrá a la cabeza entre estos tiburones bien preparados".

Subastas en la web

En este momento, Internet es la principal fuente de información sobre subastas residenciales, pero en los próximos años es probable que se convierta en un centro de actividad de subastas. Ya hay indicios de lo que está por venir. En Ibidco.com, los desarrolladores nacionales como Beazer, Ryland y Taylor Woodrow subastan rutinariamente casas nuevas a los ciberbidders que han sido precalificados y se les ha asignado un número de código que les permite participar en el evento en línea. Rbuy.com está en proceso de configurar un sitio web donde los agentes de bienes raíces pueden subastar sus listados de propiedades existentes. Dado que todas las contingencias, excepto el precio final, se resuelven antes de que comience la licitación, el objetivo de Rbuy es permitir que los agentes realicen una transacción sin papeles (comunicarse con compradores, vendedores, banqueros y abogados a través de Internet) y completarla en tan solo cinco días .

Pero cualquier empresa en línea tendrá que lidiar con Ebay, el mayor subastador de la web, que también ha comenzado a ofrecer casas. Para evitar tener que aprobar previamente a los compradores y navegar por las leyes locales de bienes raíces, las subastas actuales de Ebay son poco más que listas que reúnen a compradores y vendedores, sin la opción de ofertar. Pero los funcionarios de Ebay han anunciado planes para expandir las subastas de bienes raíces del sitio a través de asociaciones con agencias nacionales.

Por supuesto, las subastas web carecen de una parte crítica de la experiencia de compra de una casa: la oportunidad de ver una casa de cerca antes de ofertar. Visitas virtuales y fotos fijas no son un sustituto. Es por eso que la mayoría de los expertos en subastas dicen que las actividades en línea nunca reemplazarán los eventos en vivo. "Me da escalofríos mirar a un grupo de oferentes nerviosos y saber que uno de ellos será el propietario de esta casa en cuestión de minutos", dice el subastador Nicklus. "Hablar de gratificación inmediata".

Vender tu casa en una subasta

En el mercado de un vendedor, una subasta puede ser una forma ideal de obtener el mejor precio para su casa y evitar la agonizante pregunta de si la primera buena oferta que recibe es la mejor oferta que recibirá. Con un excedente de compradores que persiguen muy pocas casas, casi todas las propiedades pueden atraer a una multitud en una subasta. Y cuantos más oferentes, más probable será que el precio final supere la cantidad que obtendría en una venta tradicional. Lo que es más, una subasta es un proceso cerrado, que garantiza virtualmente que su casa se venderá en una fecha específica.

El primer paso es encontrar un subastador local. Hay listas de miembros en los sitios web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (www.realtor.org) y de la Asociación Nacional de Subastadores (www.auctioneers.org). Busque la certificación del Certified Auctioneers Institute o la designación de Acreditado Subastador de Bienes Raíces. En general, los subastadores cobran una tarifa de participación por adelantado, desde $ 500 hasta unos pocos miles de dólares, para cubrir los costos iniciales de precalificar a posibles compradores para una hipoteca, búsqueda de títulos y gravámenes, inspecciones, publicidad y casas abiertas. (La mayor parte de los honorarios del subastador proviene de la prima del comprador, generalmente el 10 por ciento de su oferta final). Incluso con un subastador de alto nivel y una propiedad costosa, el costo para los vendedores es mucho menor que una comisión inmobiliaria estándar del 6 por ciento. .

La mayoría de las subastas tardan unos 30 días en organizarse. Si pocos compradores se preinscriben durante este período, un vendedor podría hacerlo mejor con un corredor tradicional, o podría arriesgarse a recibir menos de un dólar por la casa. En general, los cierres se realizan en tan solo tres o cuatro semanas, según lo estipulado en el paquete de la oferta, porque con gran parte de la diligencia debida ya completada, lo único que le queda al comprador es finalizar los detalles de la hipoteca.